每每在拼音輸入中稍有不慎，“城市更新”就變成了“塵世更新”。
(資料圖片僅供參考)
這個看起來務(wù)必要改掉的錯別字，是不是會引發(fā)對于城市更新另一個維度的思考呢？
新房交付第二天再出手就秒變二手房，哪怕房子還是一塵不染；經(jīng)得起或者經(jīng)不起歲月洗禮的城建領(lǐng)域，“做最壞打算”是不是一種必要的工作方式？
今天來探討一下這個假想話題，權(quán)當(dāng)看了一集恐怖片。
一、城市更新，有沒有【2012】意識？
站在常人的角度，對于一個項目的期望都是正面的，就像購房者對著樣板房展望自己未來的幸福生活，當(dāng)然也沒錯。
但是，逆向思維更不可少：如果不能準(zhǔn)時交付，如果施工導(dǎo)致不可控的降標(biāo)，如果遇到類似2023年這般的掛牌量激增，營銷不可拘泥于自身流程而應(yīng)該站在“全程置業(yè)顧問”的立場幫助解決問題&弱化矛盾。
換到城市更新領(lǐng)域，自我驚悚設(shè)置的【2012】有沒有浮現(xiàn)過？
但是避免不了，前置預(yù)設(shè)不是為了自己把自己嚇?biāo)?，而是為了“贏得更長的思考對策時長”，不僅可以將一種另類的“安全意識”提前植入，也有利于未來二次更新時候的胸有成竹。
城市更新的【2012】會是怎樣？
首先，城市更新全面鋪開之后，競爭市場的激烈是可以想象的。
今天，占據(jù)市中心優(yōu)勢位置的片區(qū)和項目，雖然可以淡化“精細(xì)化”地享有容錯率紅利，但是未來隨著舊城改造的推進(jìn)，更隨著【城市更新不許大拆大建】的執(zhí)行到位，像今天的樓市一般“隔一條街拼刺刀”的局面一定會出現(xiàn)，到時候的客戶斤斤計較朝三暮四乃至予取予求，都會對城市更新提出更高更精的市場要求。
其二，城市更新迭代中的“自傷”，劣幣圍剿良幣。
城市更新是個寬泛的定義，具體到每個片區(qū)每個項目每個微更新，彼此在時間差上導(dǎo)致的“踩踏”不可避免：今天的網(wǎng)紅到了明天，不僅自己褪卻了成色，還面臨新晉網(wǎng)紅在身邊不斷涌現(xiàn)，彼時的競爭其實是無力的——因為更新是有周期的，不可能隨行就市地重置投資。
于是，新項目用顏值和更靈活的定價來欺壓，而相對更舊的項目只能用更低租金來反圍剿，夾縫中求生存的前后應(yīng)戰(zhàn)壓力可想而知。
再者，政策進(jìn)一步精細(xì)化之下的斡旋余地收窄。
我國的城市更新還處在摸著石頭過河階段，何況不同城市有不同的先天條件，兩兩不對應(yīng)之下，“對標(biāo)案例”的拿來主義正面臨著越來越難抄襲的境地：如果規(guī)定越來越細(xì)分了，如果模糊邊界越來越收窄了，如果拿來成本越來越高了，如果無止境。
第四，如果電商再進(jìn)一步或者“類口罩事件”再來，遠(yuǎn)程辦公成了趨勢怎么辦？
城市更新最不可或缺的條件就是線下接觸，但電商的發(fā)達(dá)裁剪了實體辦公的需求，“口罩”三年又讓部分行業(yè)習(xí)慣了遠(yuǎn)程辦公，線下正面臨著越來越需要內(nèi)容更新來把人“從網(wǎng)上拉下來”的式微但急迫。
正因為未來的事情本來就很難預(yù)料，城市更新激化的競爭格局和市場態(tài)勢可以想象， 就算是市中心項目也將面臨著諸多不確定性：來自競品、來自政策、來自客群、來自新習(xí)慣，“花無百日紅”將成為城市更新的常態(tài)，偏偏建設(shè)領(lǐng)域的周期又是不可縮減的保底周長，更新和改造跟不上見異思遷，怎么辦？
這就是類似【2012】的塵世如何更新之話題。
二、當(dāng)做塵世來更新，重在“前&細(xì)”
因為市場是動態(tài)的，想要一個革命性的“一鍵搞掂”方案來解決城市更新的未來問題，其實是無解的，但是這些問題又是躲不過的必將到來，至少要打起精神應(yīng)付吧！
同時面臨今天無法預(yù)知明天的不可逆，盡力而為就成了值得探討的話題。
今天的城市更新中，最重要的決策流程是設(shè)計，所以城市更新的“防塵”要從設(shè)計著手。
在此提出兩個關(guān)鍵詞：“前”和“細(xì)”。
所謂前，當(dāng)然不是從時間上的“提前看到明天”，而是把今天的工作做深做細(xì)做得“經(jīng)得起追問” ，畢竟今天的城市建設(shè)領(lǐng)域，那些一拍腦袋那些主觀主義那些脫離市場那些“事先沒考慮到”比比皆是，正在或即將面對市場的無情耳光。
所以，盡可能在設(shè)計之前把市場調(diào)研、政策研究、產(chǎn)業(yè)動態(tài)等“設(shè)計之外”摸清楚，就可以適當(dāng)延長前瞻性判斷的有效期，“絕對的前”做不到，但是“相對的前”是可以做到的。
還是那句話—— 給不了絕對滿意的解決方案，但領(lǐng)先競爭對手一個身位，這樣的事還是值得為之付出的！
所謂細(xì)，也非字面上的理解。
通過“前”的務(wù)實工作實現(xiàn)設(shè)計的精準(zhǔn)，但 通過“細(xì)”的轉(zhuǎn)化，把設(shè)計任務(wù)書轉(zhuǎn)化為可以量化到產(chǎn)品的定投，在理性（評判）和感性（設(shè)計）中，雖然不能因為前者而扼殺了后者的創(chuàng)造力和主觀能動性，但只要能夠站在項目未來運營長效思考的立場上，擺事實講道理，將設(shè)計的想象力插上有理有利有節(jié)的翅膀。
產(chǎn)品就是數(shù)據(jù)，但產(chǎn)品的數(shù)據(jù)化表現(xiàn)力，藏著所有的追問和推論。
都在說運營思維，都在說營銷前置，但如何運營思維和營銷前置，其實都在前期的扎實基礎(chǔ)工作里，就像算命先生還要問清楚生辰八字，盡可能提供數(shù)據(jù)、資料和背景，有利于提升問卦結(jié)果的正確率，至少問卦過程是相對和諧的。
三、可持續(xù)城市更新，需要“三策而后行”
上海的城市掌門人，近期提出城市更新要走可持續(xù)發(fā)展之路，塵世該如何應(yīng)對？
誠然，城市更新想要一勞永逸是做不到的，城市更新目前正走在迭代升級的路上，而操作和參與其中的主語們，也呈現(xiàn)出一棒傳一棒的接力態(tài)勢。
看起來都是樂觀項：
一是政府支持，政策和資金的保障；
二是集思廣益，各方智慧的傳幫帶；
三是大勢所趨，城市從點到面轉(zhuǎn)型。
但是，就算拋開其中一些“人之初”，總也少不了工作失誤和思維局限，所以城市更新的可持續(xù)，看起來是市場和需求升級倒逼的不得不持續(xù)，但其中是否也存在過往工作局限和不精細(xì)所致的“二次訂正”呢？
如果是后者，那么這種可持續(xù)就要被打上雙引號，因為這其實是可以通過技術(shù)加強而避免的。
上一段落所言及的“前”和“細(xì)”是屬于設(shè)計環(huán)節(jié)精細(xì)化過程中的兩大護(hù)法，那么在整體戰(zhàn)略上，可持續(xù)的城市更新如何從起步就開始優(yōu)化呢？
和今天的城市更新操作相比，策劃不是不需要了，而是需要對其提出更高的要求和門檻。
首要是營銷策劃。
這是一個需要前置的伏筆，而非我們常規(guī)意識中的“賣房子”，差別在于——不是賣房子但要具備“賣房子意識”：站在一個城市或片區(qū)的立場，對土地從價值要賦能進(jìn)行匹配式的從善如流： 例如靠市中心、靠自然景觀資源、市中心和自然景觀資源兼而有之三者之間，從土地開始價值就是不同的，也就是所謂的“起跑線不對等”，那么在微觀競爭中，輸贏其實在起跑線已經(jīng)決出了勝負(fù)。
在此基礎(chǔ)上，是采用強強聯(lián)合還是優(yōu)勢互補，是基于“給土地注入什么”的原始命題，不同人會做出不同的解答。
其次是造地即“前前策”。
即使在“看似不產(chǎn)生直接商業(yè)價值”的規(guī)劃中，在“看似不需要市民花錢”的市政建設(shè)中，如何以運營思維&營銷前置來統(tǒng)籌規(guī)劃和設(shè)計，是賦予土地最需要最有針對性的預(yù)埋， 把未來可能需要重復(fù)投資的部分提前予以正確規(guī)劃，省下未來成本不就是績效最大化么？
這是一個看起來簡單瑣碎的工作，但具體執(zhí)行中知易行難，就像“李嘉誠也不過懂點加減乘除”但為什么人和人那么不同？！
第三是產(chǎn)品策劃。
如果將造地行為稱之為“前策之前策”或“前前策”，那么對于每一個城市更新產(chǎn)品的落位策劃，精確精深精細(xì)就是產(chǎn)品策劃的功力差異。
房地產(chǎn)正在歷經(jīng)周期性的斷臂求生，但一股腦兒地否定房地產(chǎn)也是“倒洗澡水把孩子一起倒掉”， 房地產(chǎn)的商業(yè)邏輯其實正是今天城市更新產(chǎn)品策劃中最缺乏的——要么是甲方不重視，要么是狹地段以令諸侯，要么是請了大師自然大師說了算！
總之今天的城市更新領(lǐng)域，大審美不缺、大手筆不缺、大品牌不缺，缺少的恰恰是斤斤計較。
因為最終兌現(xiàn)到市場，具體的張三李四是要跟你算租金、算補貼、算裝修期等各種提要求的，前期所有的陽春白雪都經(jīng)不起輾落塵世的下里巴人，所以前期就在商言商有什么不對？！
對城市的更新，首先要站在“城市首先是塵世”的筑底邏輯：從下而上，站在塵世更新的立場，城市更新可以通過緘默不言的鋼筋水泥來反哺體現(xiàn)， 那么“自己沒有腳”的磚塊、設(shè)備和苗木，如何被放在一個正確的位置體現(xiàn)其價值，并最終合理反饋在營商環(huán)境的打分表之上？
這或許是站在塵世看城市更新的意義所在。
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